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11月13日，住建部公佈，2017年1月至10月，全國棚戶區改造已開工600萬套，完成投資1.68萬億元。這意味著原定今年需要完成的棚戶區改造開工任務已經提前完成。相對於2016年開工600萬套，完成投資1.48萬億元，棚改投資有增無減，同比增長13.5%。而2017年1月份-10月份，國開行發放棚改貸款1.1萬億元，相較2016全年的9725億元，同比增長13%。在我國的貨幣政策從寬松轉變為穩健中性的背景下，對於棚改領域的資金投入保持穩定增長，足見棚改的重要戰略地位。今年國務院常務會議確定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套，完成棚改最後的攻堅戰。
棚改貨幣化安置比例不斷提升，是商品房與保障房的橋梁。近年來，棚改貨幣化安置的比例和規模明顯提升。2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年快速升至48.5%。2017年5月份，國務院常務會議聽取棚戶區改造工作匯報，強調將在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。2017年，多個省市上調貨幣化安置比例目標，其中8個省份的目標超出60%，個別省份（海南、河北和寧夏等）甚至超過70%。預計2017年全國貨幣化安置比例在60%左右，這也是棚改投資持續增長的重要台中通馬桶價格原因。
過去幾年棚改主要采取實物安置方式，由政府建安置房後向棚戶區居民分配，居民不參與到商品房體系的分配，棚改保障房體系和商品房體系相互獨立。2015年國務院37號文提出“積極推進棚改貨幣化安置”。棚改轉向貨幣化安置後，拆遷居民由原來的有房無錢，變成瞭無房有錢，實際上把拆遷居民的購房需求引導到瞭商品房體系的分配當中，甚至可以理解為提前釋放瞭這些居民的住房改善需求，把沒有購房需求的居民創造瞭出瞭購房需求，需求有效放大，因而極大利好商品房去庫存。尤其是三線、四線城市房地產市場最核心的問題就是缺乏需求，與之相對的，則是大量的棚戶區居民有住房需求但沒有購買能力，市場上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化就架起瞭棚戶區居民住房需求與商品房市場的橋梁。
未來三年棚改將繼續帶動部分三線、四線城市房地產熱銷。2014年4月份央行創設PSL（抵押補充貸款），加大對“棚戶區改造”重點項目的信貸支持力度。2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉向貨幣化安置，PSL成為貨幣化安置的主要資金來源。在 2014 年創設 PSL 之後，國開行在 2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分別為 3831 億元、6981 億元、9714億元，利率僅為2.75%。國開行的棚改資金占到整個棚改資金來源的65%，近期國開行行長表示，近五年發放棚改貸款總額達到3.2萬億元。
棚改是三線、四線城市房地產熱銷的重要原因。根據70城房價指數顯示，三線城市自2015年以來同比漲幅持續上升，而一線、二線城市同比漲幅於2016年“930”達到頂峰之後一路下降，今年6月份，三線城市同比漲幅近五年首次超過一線、二線城市，9 月份一線、二線、三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為1.5%、5.6%和7.9%。而2016年國開行棚改資金60%以上投向瞭中西部和東北落後地區，以三線、四線城市為主，這就是過去一段時間三線、四線城市以及中西部城市房地產熱銷的最主要原因。其資金流向為央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。PSL可以理解為是一種基礎貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實現對三線、四線城市的貨幣定向寬松。
今年國務院常務會議確定，實施2018年到2020年未來三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。預估2017年棚改完成投資大約為1.7萬億元，今後三年棚改將完成投資4.2萬億元。這些資金會更多地流向棚改任務重、貨幣化安置比例高的城市和省份，以三線、四線城市為主，因此可以預測未來三年，三線、四線城市房地產市場在棚改資金的助力下依然會熱銷。
積極關註未來三年棚改空間巨大的城市和省份。根據近幾年棚改開工數據，大多數省份未來三年進入到量縮攻堅階段，有些省份未來三年一共棚改開工套數不及過去一年的套數，但遼寧、雲南、內蒙古這三個省份未來棚改空間增長較大，特別是遼寧省，未來三年將進入棚改跨越式發展階段。而河南、山東、安徽、貴州、四川、湖南雖然未來三年棚改力度相對前兩年下降，但仍然保持著較大的絕對量，未來也有一定市場空間。據測算，河南、遼寧、安徽、山東、內蒙古、四川預計未來三年棚改貨幣化安置每年將帶動商品住宅銷售1000萬平方米以上，貴州、雲南、湖南貨幣化帶動商品住宅銷售也在700平方米-900萬平方米之間，棚改發展空間較大。內蒙古、遼寧、安徽貨幣化安置對當地房地產市場的拉動作用尤為明顯。
（崔 霽 作者系上海易居研究院綜研中心總經理）
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